¿Cómo evitar la retención de FIRPTA del 15% a la hora de vender su propiedad en USA?


Con el fin de garantizar de que un extranjero pague impuesto por la ganancia de capital que haya obtenido en la venta de un inmueble, la ley impone al comprador en la transacción inmobiliaria la obligación de retenerle al vendedor un 15% (recientemente incrementada del 10% al 15%) del precio de venta de la propiedad. Esta cantidad retenida deberá ser enterada al Servicio de Rentas Internas (I.R.S) dentro de los 20 días siguientes después de la venta. Posteriormente, el vendedor presentará (al año siguiente de la venta) su declaración de impuestos definitiva. Si lo calculado a pagar en esta declaración es mayor al 15% retenido durante la venta, el vendedor deberá pagar la diferencia, y si lo calculado a pagar en la declaración es menor que el 15% retenido, entonces, el IRS le devolverá al vendedor lo pagado en exceso. En el caso de la venta de una propiedad por una cantidad igual o menor a un millón de dólares en la que el comprador vaya a vivir la propiedad, la retención se mantendrá en 10% del precio de venta (no habrá incremento al 15%).

Es muy importante que todas las partes involucradas en la venta de una propiedad por parte de un extranjero conozcan y estén al tanto del alcance de esta ley, ya que el desconocimiento de la misma puede tener consecuencias fiscales importantes para las dos partes (vendedor y comprador) y que podrían impactar y afectar significativamente el resultado de una negociación. La ley impone la responsabilidad de la retención al comprador de la unidad, a través de la compañía de títulos que maneja la operación. Esto quiere decir que un comprador puede llegar a ser responsable fiscalmente de las cantidades no retenidas en el momento del cierre. Es por ello que se hace imprescindible que todas las partes involucradas en la negociación estén enteradas de los detalles de la mencionada ley. Como casi todas las leyes, esta ley tiene excepciones, las cuales, si se entienden adecuadamente pueden evitar la retención del mencionado 10% o disminuir el monto o impacto de dicha retención. Este artículo sólo busca ilustrar en forma general los conceptos fiscales y no pretende, de ninguna manera, sustituir el asesoramiento con un profesional especializado en la materia como un abogado de bienes raíces o un contador. Le sugerimos contratar los servicios de uno de estos profesionales en caso de cualquier duda sobre el particular. A continuación hablaremos de las excepciones más comunes:

1. Precio de venta menor a $300,000 y el comprador va a vivir en la propiedad

Si el precio de venta de la propiedad es menor o igual a $300,000 y el comprador de la misma va a vivir en la misma por un período no menor al 50% durante los dos próximos años, entonces, no es necesaria la retención del 10%. El comprador deberá firmar una declaración jurada donde hace constar lo anterior.

2. Vendedor entrega al comprador certificación de que no es extranjero

Si el vendedor le entrega al comprador una certificación declarando, bajo pena de perjurio, que él no es una persona extranjera y que contiene el nombre del vendedor, el número de identificación fiscal de Estados Unidos número de identificación fiscal (ITIN) y domicilio (o dirección de la oficina, en el caso de una entidad).

3. Vendedor entrega certificado que excuse la retención

Si el vendedor le entrega al comprador un certificado de retención del Servicio de Impuestos Internos que excusa la retención.

¿Cómo calcular la ganancia de capital en una transacción de Bienes Raíces?

La ganancia de capital se calcula simplemente restando el precio de venta menos el precio en que se compró la unidad pero añadiéndole los gastos que afectan de alguna manera directa dicha ganancia. Para entenderlo mejor, veámoslo con el siguiente ejemplo: Supongamos que el Sr. Pietro compró una propiedad en el 2011 en $400,000 y ahora en el año 2015 la vende en $520,000. Adicionalmente el señor tuvo costos de cierre en el momento que la compró por el orden de los $10,000 y luego, en el 2012 decidió remodelar su cocina a un costo de $20,000. Por otra parte, en el momento que vendió la propiedad, él como vendedor tuvo que pagar comisiones a los agentes de bienes raíces involucrados por el monto de $24,000 y adicionalmente tuvo otros costos de cierre por el monto de $6,000. Procedamos a calcular, entonces, la ganancia de capital del Sr. Pietro en la anterior transacción:

Costos asociados a la compra: $400,000 (propiedad) + $10,000 (costos de cierres) + $20,000 (remodelación de la cocina) = $430,000.

Costos asociados con la venta: $520,000 – $24,000 (comisiones) – $6,000 (otros costos de cierre) = $490,000

Cálculo de la ganancia de capital: $490,000 – $430,000 = $60,000 (Ganancia de capital)

Para mayor información sobre este tema, le sugerimos ir a la página web del IRS (www.irs.gov). La anterior explicación es simplemente un documento ilustrativo referencial y no persigue, en ningún momento, sustituir la ayuda o asesoramiento profesional. Le sugerimos buscar la ayuda de un profesional en la materia (abogado de bienes raíces o contador especializado) para dudas en torno a esta materia tan importante.

 

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