¿Debo comprar a nombre personal o a nombre de una compañía?


Uno de los puntos importantes a la hora de tomar la decisión de comprar una propiedad es determinar con antelación qué tipo de figura usar como el ente que está comprando la unidad. Una propiedad puede ser comprada a nombre personal, o puede ser comprada a nombre de una figura jurídica, como lo es una compañía. Hay varios tipos de compañías: Partnership, LLC, Inc, C Corp, S Corp, y otras más. Cada una de estas figuras tiene sus propias características, y limitaciones que la hacen adecuadas para ciertos fines específicos.

BENEFICIOS DE COMPRAR A TRAVÉS DE UNA LLC

    • Protege al propietario de posibles demandas relacionadas con la propiedad. Es decir, en caso de demanda, sólo pueden ir en contra de esa propiedad y no contra sus otros bienes o activos personales.
    • Permite deducir los gastos generados por la propiedad.
    • Permite a los dueños evitar la doble tributación tanto en ingreso generado por renta como en la revalorización de la propiedad. Por lo tanto, las ganancias generadas serán “pagadas” únicamente por la LLC a y no en la distribución de esas ganancias a los dueños.
    • Evita o reduce impuestos de sucesión, por lo tanto, al fallecer el propietario de la compañía la entidad legal nunca muere, reduciendo de esta forma la cantidad de impuesto de herencia.
    • Si la LLC es conformada por un sólo miembro (single-member LLC) podría deducir los intereses del préstamo hipotecario.  
    • LLCs, suelen pagar una tasa menor de registro y de mantenimiento que otro tipo de corporaciones.
    • A diferencia de otro tipo de corporaciones, siendo un extranjero no residente puede formar una LLC.
    • Gran flexibilidad en la distribución de las ganancias.

¿DEBO ABRIR UNA LLC POR CADA PROPIEDAD?
La mayor protección se puede obtener a través de la formación de una LLC por cada propiedad. De esta manera el inversionista limita la responsabilidad legal a cada una de las propiedades. Si múltiples propiedades están bajo una misma LLC, la responsabilidad de una propiedad podría exponer a las demás propiedades. Por el contrario, si cada LLC es dueña de una propiedad, la responsabilidad máxima estará sujeta sólo a esa propiedad.
Sin embargo, debido a los costos de apertura, administración y mantenimiento de múltiples LLC, es común que inversionistas mantengan múltiples propiedades bajo una misma LLC. 

COSTOS ESTIMADOS DE UNA LLC
    • Costo de apertura aproximado entre $400- $700
    • Costo de renovación anual oscila entre $200 (Florida) a $400 (Delaware) aproximadamente. 
    • Honorarios del contador por administración y declaración anual de impuestos (antes del 1ro de Mayo mientras que Delaware antes del 1ro de Junio.) dependen del servicio y estructura que solicite cada cliente.

¿QUÉ SE NECESITA PARA ABRIR UNA LLC?
    • Registrar nombre
    • Dirección postal en los Estados Unidos  
    • Nombres de los accionistas. (Pueden ser esposa y esposo)
    • Preparar acta constitutiva de la compañía (trabajo del contador)
    • Preparar acuerdo de operación (trabajo del contador)

¿CUÁNTO SE DEMORA EL PROCESO DE APERTURA?
El proceso toma entre 3-5 días laborables en Florida y de 5 a 7 días laborables en Delaware.
LLC de la Florida vs Delaware
La diferencia fundamental entre una y otra es la privacidad.
    • En la Florida es de registro público
    • En Delaware la información es privada.

¿COMPRÉ A NOMBRE PERSONAL, PUEDO TRANSFERIRLA A UNA LLC?
Es importante que planifique esto antes de realizar la transacción; sin embargo, si ya compró a nombre personal, a pesar de que es posible transferir la propiedad, es importante que se asesore con un contador y/o abogado para analizar su caso específico y poder determinar las posibles implicaciones legales y financieras. Entre ellas es importante determinar:
    • Si aplica FIRPTA (inversionistas extranjeros)
    • Costos de transferencia
    • Si se toma como venta
    • Si la propiedad tiene alguna hipoteca
 
Los comentarios aquí ofrecidos sólo buscan ilustrar al lector y en ningún caso deben ser tomados como un asesoramiento profesional. Por ello, y debido a la complejidad de la materia impositiva y legal en las transacciones de bienes raíces; nosotros sugerimos buscar los servicios profesionales de expertos en la materia tales como contadores o abogados especializados en el área.